В данной статье предлагаем обсудить часто встречающуюся ситуацию на рынке недвижимости при совершении притворных сделок, злоупотребляя в которых мошенническим образом, добросовестных граждан лишают жилого помещения.
Итак, разберемся в ситуации подробнее: изначально существует несколько сособственников жилого помещения, один или несколько из которых в какой-то момент желают реализовать свое право на отчуждение недвижимости, это могут быть как супруги, так и родственники.
По общему правилу, согласно ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
При этом, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Кроме того, закон предусматривает и последствия нарушения такого положения, а именно, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
То есть, при прочих равных, сособственник обязан известить остальных владельцев, что доля отчуждается, как правило путем письменного и\или нотариального уведомления. Такое же правило применяется и в уведомлении супругов о совершении сделок с недвижимостью, зарегистрированной на одного из них, но купленной в браке.
Закон предусматривает, что данное правило действует на договоры купли-продажи и мены, не называя иные договоры, чем мошенники и пользуются.
Сама мошенническая схема начинается с предложения продавцу вместо договора купли-продажи заключить договор дарения, при этом дарение не требует уведомления остальных сособственников о продаже, то есть они вовсе не знают о сделке, которая проходит, как правило, тайно в их отсутствие.
Став новым сособственником, мошенники вынуждают чаще уже неправовыми методами бывших членов семьи выселяться, чинят им всевозможные препятствия в пользовании жилым помещениями, меняют замки, выбрасывают или портят вещи иных владельцев, оставляя их без жилья, вынуждая отказаться от него.
В некоторых ситуациях конечно можно обратиться в правоохранительные органы, требуя возбуждения уголовного дела по ст.330 УК РФ «Самоуправство», либо ст. 167 УК РФ «Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества», однако нужно понимать, что следствие по таким делам чаще заволокичивается, в большинстве случаев гражданам отказывают в возбуждении дела, мотивируя незначительностью утраченного имущества, отсутствия документов об оценке причиненного ущерба, указывая, что данные отношения совместного проживания являются гражданско-правовыми и предлагают гражданам обращаться с соответствующим иском в суд.
Таким образом, бороться с этой ситуацией можно наиболее перспективным образом, признавая сделку недействительной (притворной) в порядке гражданского судопроизводства.
По ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, заявляя в суде требование о признании сделки дарения притворной, о фактически заключенной вместо неё сделке купли-продажи при несоблюдении права преимущественной покупки, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи.
Обстоятельства доказывания в таких гражданских делах достаточно однотипны, как правило, доля дарится лицу, которое ни разу в квартире не было, ранее не осматривало её, близким родственником не является, что уже вызывает вопросы оснований совершения дарения такому лицу, после сделки даритель, а фактически продавец, получает откуда-то большую сумму денежных средств, которую так же чаще всего не сильно скрывает, и приобретает в относительном будущем дорогостоящее имущество: автомобили, иную вместо проданной недвижимость.
Обратившись в суд, сделав судебные, адвокатские запросы в управление ГИБДД, Росреестр, можно узнать, приобретал ли данный бывший сособственник такое имущество в последнее время и в суде данный факт также будет являться косвенным доказательством, даже если лицо откажется подтвердить источник большого дохода, кроме того, закон не умаляет в таких судебных процессах и свидетельские показания, например, если иные лица, в т.ч. риелторы, выступающие на сторонах таких сделок, выступают не в сговоре, то на противоречиях в их показаниях так же можно выстроить стратегию судебной защиты.